＜施工事例：有限会社グッドファーマシ―様 「つばめ薬局」 新築工事完成しました。＞
飲食店やサロン、小売店など、店舗の開業を検討されている場合、店舗併用住宅はおすすめの選択肢です。
しかし、「店舗兼住宅とは何が違うのか」「テナントとしての貸し出しも可能か」など、疑問に思われる方も多いのではないでしょうか。
そこで本記事では、岐阜県の土岐市や恵那市などで家づくりを手がける工務店“大野工機”が、店舗併用住宅のメリット・デメリットや、間取りを考える際のポイントを、施工実例付きで解説します。
●店舗併用住宅を建てることで、テナント料がかからない、通勤時間がなくなるなど、さまざまなメリットがあります。
●住居と同じ建物のため、遮音性や防犯性の向上には注意が必要です。
目次
店舗併用住宅とは
店舗併用住宅とは、1つの建物に店舗部分と居住部分が共存する住宅のことです。
1階でカフェや美容室などの店舗を経営し、2階を住まいとして利用するケースが一般的で、店舗部分と住宅部分は内部で行き来できない構造となっています。
店舗併用住宅と店舗兼住宅の違い
店舗併用住宅と店舗兼住宅は、主に内部構造と建築基準法上の扱いが異なります。
形態の違い
店舗併用住宅は、住居部分と店舗部分が内部で行き来できない構造です。
各エリアは独立しているため、店舗に行くには一度外に出なければなりません。
一方で店舗兼住宅は、住居部分と店舗部分が内部で行き来できる構造です。
店舗併用住宅とは異なり、建物内で両部分がつながっています。
建築基準法上の違い
店舗併用住宅は、店舗と住居が内部でつながっていないため、店舗部分をテナント貸し出しすることも可能です。
しかし、第一種低層住居専用地域には建築できません。
一方で店舗兼住宅は、構造的・機能的に両部分が一体となっており、第一種低層住居専用地域でも条件を満たせば建築可能です。
ただし、店舗部分をテナントとして貸し出すことができません。
店舗併用住宅か店舗兼住宅かによって、住宅ローンの適用条件や固定資産税の扱いも異なるため、計画段階で詳細に検討しましょう。
店舗併用住宅のメリット
店舗併用住宅を建てることによって、次にあげるようなメリットがあります。
テナント料がかからない
店舗用物件の住宅の場合、毎月のテナント料として10〜30万円ほどかかる場合が多く、毎年100万円以上の固定費がかかってしまいます。
一方で店舗併用住宅であれば、店舗のテナント料が発生しません。
毎月の固定費を削減することで、売上げに対する利益を増やすことが可能です。
通勤時間がゼロになる
店舗併用住宅であれば、自宅に店舗が併設されているため、通勤時間がかかりません。
通勤に多くの時間を割く必要がなくなるほか、交通費の節約も可能となるのは大きなメリットです。
プライベートの時間をより多く確保したい場合や、家事・育児との両立を無理なく叶えたい場合に助かります。
住宅ローンを利用できる
店舗併用住宅の場合、一定条件を満たしていれば住宅ローンを利用できる場合があります。
例えば、住信SBIネット銀行で住宅ローンを組む場合、条件は以下の通りです。
- ・店舗（事務所）部分を除く居住部分の床面積が、建物全体の床面積の2分の1以上
- ・店舗（事務所）部分が自己の使用である
住宅ローンを組むことができれば、事業用ローンよりも金利が低い場合が多いため、利払いの負担を抑えられます。
しかし、各条件は金融機関によって異なるため、詳細は個別に確認が必要です。
＜参照＞ NEOBANK 住信SBIネット銀行｜〔住宅ローン〕 店舗（事務所）併用物件でも利用することはできますか？
テナント貸し出しで家賃収入を得ることも可能
店舗併用住宅の場合、店舗部分をテナント貸し出しすることによって、家賃収入を得ることもできます。
事業を縮小・停止した際にも、定期的な収入源を確保しやすい点は大きなメリットです。
店舗併用住宅のデメリット
一方、店舗併用住宅には次のようなデメリットもあるため注意しましょう。
建築できる場所が制限される
店舗併用住宅は、建築できる場所が制限されるため注意が必要です。
例えば、住宅や共同住宅、学校、図書館などの建設が可能な第一種低層住居専用地域の場合、店舗併用住宅は建築できません。
建築基準法によって、第一種低層住居専用地域に建てられるのは「住宅で事務所、店舗その他これらに類する用途を兼ねるもの」（※）と定められており、店舗兼住宅でなければ建築できないためです。
また、店舗兼住宅であっても、延床面積の1/2以上が住居であり、店舗面積50㎡以下という条件を満たした上で、特定の業種でなければ建築が許可されません。
店舗併用住宅の場合、第二種低層住居専用地域や第一種中高層住居専用地域などであれば建築可能ですが、店舗部分の床面積や建物の階数などの制限が設けられているため、土地選びでは慎重に検討しましょう。
※＜引用＞：建築基準法 別表第二 用途地域等内の建築物の制限
集客力と住みやすさのバランスが難しい
店舗併用住宅の取り選びでは、集客力と住みやすさのバランス調整が簡単ではありません。
集客力を上げたい場合、人通りの多い土地に建てるのがベストですが、交通量の多さや騒音によって、住みやすい環境ではない恐れがあります。
一方、人通りの少ない住宅街に建てた場合、静かで暮らしやすいものの集客が困難となり、売上がなかなか伸びません。
アクセスの良さや周辺の競合状況、ターゲット層と合っているかといった複数の要素を考慮しつつ、住みやすさも両立させるためには、土地選びに十分な時間を確保しましょう。
売却しづらい
店舗併用住宅を売却したい場合、店舗経営を予定されている方や、投資家でなければ購入対象となりません。
競合物件は少ないものの、一般住宅よりは売却までに多くの時間を要すると考えられます。
間取りの設計が難しい
店舗併用住宅の場合、限られた面積の中で店舗と住居の機能を両立させる必要があるため、間取りの設計が難しくなります。
プライベートな空間を確保しつつ、快適な店舗空間を実現するためには、店舗・住居ともに施工実績の豊富な業者に依頼しましょう。
どちらの視点からも適切に提案できる業者であれば、経営のしやすさと暮らしやすさを同時に叶えられます。
店舗併用住宅の間取りを考える際のポイント
店舗併用住宅の間取りを考える際には、次の4つのポイントを押さえておきましょう。
店舗部分と住宅部分の動線を明確に分ける
店舗併用住宅は、店舗と住宅が内部でつながっていません。
暮らしやすさを確保するためにも、玄関やトイレ、廊下などもすべて明確に区分し、動線が交錯することのない空間としましょう。
動線が明確に分けられていないと、店舗部分にも生活感が出てしまい、購買意欲を削いでしまう恐れがあるため注意が必要です。
また、内部で行き来できる作りにしてしまうと、店舗兼住宅に分類され、店舗部分のテナント貸し出しもできなくなってしまいます。
店舗部分の床面積を全体の1/2以下に抑える
店舗併用住宅で住宅ローンを利用したい場合、金融機関によって条件は異なるものの、基本的には住宅部分の床面積が1/2以上でなければなりません。
そのため、店舗部分の床面積が1/2を超えてしまうと、住宅ローンを利用できなくなり、金利の高い事業用ローンを組む必要があります。
金利負担をできる限り抑えたい場合は、店舗部分の床面積が1/2以下になるように注意してください。
なお、住宅ローンの条件を満たし、十分な暮らしやすさを確保するためには、住宅部分から逆算して設計するのが効果的です。
住宅部分で必要となる広さや部屋数などを明らかにしてから、店舗部分の間取りを設計しましょう。
遮音性を十分に考慮する
店舗併用住宅の場合、店舗と住宅部分は隣接する形になるため、騒音問題には十分に配慮する必要があります。
店舗部分からの会話や物音が住宅へと響く場合、暮らしに悪影響を及ぼしかねません。
また、住宅部分からの話し声や生活音が店舗にまで聞こえてしまうと、顧客にとってはあまり快適ではない恐れがあります。
店舗併用住宅を建てる際には、間取りを工夫するだけでなく、防音対策も徹底しましょう。
防犯性を高める
店舗併用住宅では、店舗部分に不特定多数の人が出入りするため、徹底したセキュリティ対策が欠かせません。
建物の周囲や店舗への出入り口、店舗内などに防犯カメラを設置し、ホームセキュリティサービスも利用することで、防犯性を高めましょう。
店舗併用住宅の施工実例
＜施工事例：有限会社グッドファーマシ―様 「つばめ薬局」 新築工事完成しました。＞
最後に、大野工機が実際に手がけた店舗併用住宅の実例を紹介します。
恵那市にて店舗併用住宅を施工した事例です。
店舗部分とは出入り口を完全に分離しており、別途玄関を設けています。
居室には無垢材をふんだんに使用し、自然素材ならではのぬくもりあふれる空間としました。
店舗部分へとつながるバルコニーからは、明るい日差しが十分に差し込むのがポイントです。
施工事例について詳しくごらんになりたい方は、こちらからご確認ください。
＜施工事例：恵那市 有限会社グッドファーマシ―様 「つばめ薬局」 店舗併用住宅が完成しました。＞
まとめ
店舗併用住宅は、自宅で開業したい方や、テナント貸し出しをしたい方にもおすすめの住宅です。
しかし、暮らしやすさと集客力を両立させるためには、提案力や施工技術の優れた業者に相談しましょう。
大野工機では、1969年の創業以来、一般住宅や店舗物件、店舗併用住宅まで幅広く手がけてきました。
店舗併用住宅を建てたいとご希望の方は、ぜひ一度ご相談ください。
土地探しや補助金について、最適な木材の選び方まで、詳しくご説明させていただきます。
大野工機は、昭和44（1969）年創業以来、総合建築会社として岐阜県東濃地域を中心に『顧客第一』をモットーとして“一生の宝物”となる住宅を作り続けています。
● 美しいデザインをつくります
● “ぎふの木”の家づくりにこだわります
岐阜県東濃地域で家づくりを始めたい方は、どうぞお気軽にご相談ください。
